Vastgoedeigenaren sturen hun grote onderhoudswerkzaamheden steeds vaker aan op basis van standaard beoordelingsmethodieken, zoals de NEN 2767. Een ontwikkeling die kansen biedt voor procesoptimalisaties, maar ook valkuilen voor degenen die deze methodiek onvoldoende kennen. In dit blog eerst een uitleg over de geaggregeerde conditiescore en daarna drie valkuilen om op te letten.
Onderhoudsstaat vastgoedobjecten
De NEN 2767 is ontwikkeld voor het objectief en uniform inspecteren van de onderhoudsstaat van vastgoedobjecten. In plaats van traditionele inspecties, waarbij met pen en papier aandachtspunten per object werden genoteerd, wordt na het beoordelen van alle relevante parameters de zogeheten conditiescore berekend. Deze beantwoordt de vraag: ‘wat is de onderhoudsstaat van dit element?’ Beleidsmakers en vastgoedmanagers baseren strategische beslissingen over investeren, verkopen of slopen, echter liever op een beoordelingscijfer voor het complete gebouw, dan van afzonderlijke elementen. Daarvoor bevat de NEN 2767 tevens een geaggregeerde conditiescore.
Element- versus gebouwscores
De grootste valkuil van werken met geaggregeerde conditiescores is het ‘middelen’ van belangrijke verschillen in de conditiewaarden. Een geaggregeerde score wordt namelijk berekend op basis van een hoeveelheid en vervangingswaarde voor elk gebouw- en installatieonderdeel, de gemeten condities en een correctiefactor. Het is dus geen gemiddelde van alle onderliggende scores per element. De NEN 2767 zorgt er bijvoorbeeld voor dat er verschil wordt gemaakt in de weging van één ventilatierooster ten opzichte van een volledige bakstenen gevel. Deze valkuil is te voorkomen door oog te hebben en inzicht te krijgen in de verschillen tussen gebouw- en elementscores.
Scores versus kwaliteit
Een tweede valkuil komt voort uit het verschil tussen de waardescores en gemeten technische kwaliteit. Anders verwoord: verschillen in perceptie en interpretatie van managers en technische vastgoedbeheerder(s). Terwijl de score van bijvoorbeeld een voorgevel binnen de norm valt, kan het toch nodig zijn deze te reinigen, als het een opvallende verontreiniging betreft. Hetzelfde geldt voor een dak dat alleen maar flink vervuild is, of lekt. Hoewel NEN 2767 de basis biedt voor het objectief inspecteren en waarderen van vastgoedobjecten, ten behoeve van het maken van meerjarenonderhoudsplannen, zijn de scores ook verkeerd te interpreteren.
Vastgoedeigenaar versus aannemer
Geaggregeerde scores kunnen ook leiden tot interpretatieverschillen tussen vastgoedeigenaren en aannemers die de objecten voor hen onderhouden. Zeker als die scores worden gebruikt voor het contractueel vastleggen van servicelevels. Servicelevels zijn namelijk eveneens geaggregeerde waarderingen, terwijl sommige verontreinigingen of gebreken aanleiding kunnen zijn voor direct uit te voeren onderhoud- of herstelwerkzaamheden. Maak voor die situaties duidelijke afspraken over de prioriteitstelling: welke gebreken zijn wel en niet acceptabel? De effectiviteit en objectiviteit van NEN 2767-conditiemetingen als controle- en sturingsmiddel staat of valt met die afspraken.
Jeroen Hagen is werkzaam als Consultant Vastgoedbeheer bij Ibis (onderdeel van Brink Groep).
