Heerst er ongegronde weerstand tegen NEN 2767 in woningcorporatieland?

NEN 2767 is ontwikkeld om op een objectieve en gestructureerde wijze de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuren te inspecteren en te registreren. Een betrouwbaar en ruimschoots bewezen middel om eenduidig inzicht te krijgen in de onderhoudsbehoefte en technische risico's. Toch wordt deze norm nog maar door 60% van de woningcorporaties gebruikt. Waarom werken nog niet alle woningcorporaties met NEN 2767 conditiemetingen? In mijn dagelijkse werk merk ik dat er veel woningcorporaties vol lof werken met conditiemetingen, terwijl er ook nog terughoudend zijn.

Kwalificeren en kwantificeren van gebreken

Omdat de kosten voor planmatig onderhoud een groot deel uitmaken van de totale exploitatiekosten van vastgoed, hebben beheerders behoefte aan een onafhankelijke inspectie- en registratiemethodiek. Wat houdt zo’n conditiemeting dan formeel in? NEN 2767 bestaat uit het kwalificeren en kwantificeren van gebreken aan bouw- en installatiedelen om inzicht in de technische kwaliteit te krijgen. Je registreert per element gebreken, de omvang van het gebrek en de intensiteit. Ook is het tegenwoordig mogelijk om een risico of een beleidsaspect te registreren. Op deze wijze breng je per gebrek een verdieping aan zodat er meer onderscheid te maken is tussen bijvoorbeeld esthetische gebreken en constructieve gebreken.

Voordelen conditiemetingen

Het grootste voordeel van werken met NEN 2767 conditiemeting is het eenduidige en vergelijkbare inzicht dat ontstaat over de technische staat en risico's van alle gebouwonderdelen. Met als resultaat dat vastgoedbeheerders veel minder afhankelijk worden van de kennis en ervaring van externe adviseurs en inspecteurs. Dat inzicht is een goede basis voor het opstellen van betrouwbare meerjarenbegrotingen. Wie die metingen periodiek laat uitvoeren, bouwt waardevolle managementinformatie op voor het verder optimaliseren en professionaliseren van vastgoedbeheer. Een ander argument om de conditiemeting volgens NEN 2767 op te nemen in het beleid is dat je tegemoetkomt aan de vraag van de Autoriteit Woningcorporaties. De input van NEN 2767 is namelijk een belangrijk instrument om extern aan te geven wat objectief de onderhoudsstaat is van je vastgoed. Daardoor is het een belangrijk onderdeel van de benchmark voor woningcorporaties.

planning met conditie

Aandachtspunten conditiemetingen

Natuurlijk zijn er ook aandachtspunten bij het gebruik van conditiemetingen. Zo moet de score altijd worden beoordeeld in relatie tot de ernst van een gebrek. Is bijvoorbeeld een matige vier of slechte vijf het gevolg van een vuile gevel, of van een scheur in de constructie? Ook kijken managers te veel naar een geaggregeerde totaalscore per complex om de onderhoudskosten voor korte en lange termijn te budgetteren. Een goede geaggregeerde score per complex houdt niet in dat er geen significante gebreken zijn die op korte termijn aandacht en onderhoud behoeven. Het is altijd zaak in te zoomen op de conditiescore per element, de intensiteit van het gebrek en het bijbehorende beleidsaspect. Dit is zeker van belang als men conditiewaardes gaat toepassen in prestatiecontracten voor het uitbesteden van alle onderhoudswerkzaamheden.

Weerstanden tegen conditiemetingen

Twee belangrijke redenen waarom nog niet alle woningcorporaties met NEN 2767 conditiemetingen werken, zijn een mogelijke verzwaring van het takenpakket en hogere inspectiekosten in vergelijking met globale schouws. Verder is er soms weerstand om langs een objectieve meetlat te worden gelegd, wat met een benchmark gebeurt. Deze weerstanden zijn begrijpelijk, maar staan het professionaliseren van vastgoedbeheer en vergroten van de transparantie op langere termijn in de weg. Ik ben ervan overtuigd dat de voordelen meer opleveren dan de weerstanden, wat ik graag voor uw organisatie inzichtelijk maak.