Nederland heeft de ambitie om alle woningen in 2050 energieneutraal te krijgen. Daarvoor zijn de komende decennia een enorme energietransitie en verduurzaming nodig, die ook een grote invloed op de onderhoudsplanning en renovaties hebben. 2050 lijkt misschien ver weg, maar woningcorporaties, gemeenten en andere vastgoedbeheerders moeten daar nu al rekening mee gaan houden in de meerjarenonderhoudsbegroting. Hoe kun je daar het beste op inspelen?
Inzichtelijk maken van de verduurzaming
Om gedegen en bewuste keuzes te kunnen maken over de wijze en omvang van duurzaamheid is het belangrijk om eerst inzicht te krijgen in het verduurzamingspotentieel. Deze zogenaamde nulmeting geeft inzicht in de huidige staat en prestaties van het vastgoed. Zowel op individueel gebouw- als op portefeuilleniveau.
Vanuit de inventarisatie worden de duurzaamheidspakketten samengesteld. Welke duurzame maatregelen moet men bijvoorbeeld treffen om aan een energielabel C of A te voldoen, of zelfs energieneutraal te worden? Zodra de duurzame maatregelen en de daarbij behorende consequenties (bouwkundig en installatie) uitgewerkt zijn, worden de benodigde maatregelen financieel inzichtelijk gemaakt. Enerzijds wordt de initiële investering bepaald en anderzijds wordt de besparing op het energieverbruik berekend en financieel vertaald. Hierdoor kunnen de terugverdientijden bepaald worden.
Ook wordt per duurzaamheidspakket en object inzichtelijk gemaakt wat de CO2 besparing is ten opzichte van de huidige situatie. Hiermee wordt zichtbaar hoeveel duurzame impact het pakket heeft.
Maatregelen afstemmen op portefeuille
Met het inhoudelijk uitwerken van de energielabels, de duurzaamheidspakketten en de investeringen, opbrengsten en besparingen hebben we data gecreëerd. Deze data is waardevol en biedt inzicht op zowel objectniveau alsook op gebruiks- en portefeuilleniveau. Allerlei doorsnedes van de vastgoedportefeuille kunnen naar behoefte getoond worden. De data kan gemakkelijk gepresenteerd worden op een duurzaamheidsdashboard die speciaal voor opdrachtgevers is ontwikkeld. Vanuit het dashboard kunnen per object zogenaamde factsheets worden gegenereerd, waarmee op overzichtelijk wijze de duurzaamheidspakketten worden gepresenteerd. Dit biedt grote voordelen aangezien het op een uniforme manier wordt ingelezen, verwerkt en bewerkt. Daarnaast kunnen aanpassingen zoals het wijzigen van kostenkengetallen, energieprijzen en indexering relatief eenvoudig verwerkt en doorberekend worden.
Verder is het belangrijk om alle mogelijke verduurzamingsmaatregelen af te stemmen op de complete vastgoedportefeuille. Bij monumentale panden kunnen de effectiefste ingrepen bijvoorbeeld een te grote invloed hebben op het aanzicht. Dan is het beter om voor een gedeelte van het vastgoedbezit maatregelen te begroten en te plannen met een beperkter resultaat en voor andere objecten de maximale verduurzaming. Oftewel, bewust kiezen voor een combinatie van grote en kleine stappen richting het verbeteren van alle energielabels, binnen de financiële mogelijkheden.
Laatste stap van MJOB naar DMJOB
Na het maken van de goede duurzame keuzes is het logisch om de duurzame maatregelen op te nemen in het beheer en onderhoudsplan (MJOB). Hiermee ‘vergroen’ je de bestaande MJOB en maakt het direct toekomstbestendig, waardoor duurzaamheid (en de financiën hiervoor) structureel geborgd is in de DMJOP.
Fayyaz Nazir is werkzaam als Accountmanager Vastgoed bij Brink.
